Alles Wissenswerte zum Thema Baufinanzierung

Ist Eigenkapital notwendig?

Banken stimmen der Finanzierung einer Immobilie in der Regel nur zu, wenn der Kreditnehmer bestimmte finanzielle Rücklagen in das Vorhaben einbringt. Der empfohlene Anteil an Eigenkapital beträgt dabei mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme. Je höher dieser Eigenanteil, desto besser fallen in der Regel auch die Zinsoptionen aus.

Welche Darlehenssumme genügt?

Es ist keine Seltenheit, dass ein Bauvorhaben durch unvorhergesehene Ausgaben teurer wird. Daher ist es wichtig, einen finanziellen Puffer einzuplanen, da das Aufstocken des Kredits mit hohen Zusatzkosten verbunden ist. Nicht nur eine zu knappe, auch eine zu hoch angesetzte Kalkulation verursacht häufig Probleme. Leiht sich der Kreditnehmer mehr Geld, als er tatsächlich benötigt, entstehen zusätzliche Zinskosten für eigentlich überflüssiges Kapital. Will er vorzeitig tilgen, fällt meist außerdem eine kostspielige Vorfälligkeitsentschädigung an. Eine professionelle Beratung zur Darlehenssumme ist daher in jedem Fall ratsam.

Welche Tilgungshöhe ist angemessen?

Für gewöhnlich tilgt der Kreditnehmer jährlich zunächst etwa ein Prozent des Darlehens. Dieser Tilgungsanteil wird mit der Zeit jedoch größer, während die Zinskosten sinken. Zwei Prozent Tilgung gelten hier als ideal. Eine höhere Tilgung ist aber ebenfalls sinnvoll, da sie den Schuldenabbau zusätzlich beschleunigt – wenn der Kreditnehmer diese Belastung finanziell stemmen kann.

Welcher Zinsbindungszeitraum ist ideal?

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, bindet sich nur für eine gewisse Zeit an einen Bauzins. Abhängig von der Gesamtlaufzeit beträgt diese Zinsbindung in der Regel zwischen 10 und 15 Jahren. Je niedriger der vereinbarte Zins, desto länger sollte der Zeitraum der Bindung ausfallen. Ist der Ausgangszins höher, empfehlen sich stattdessen niedrige Laufzeiten, um möglichst früh von einem niedrigeren Zins profitieren zu können.

Welche Vorteile bietet eine flexible Baufinanzierung?

Auch die Flexibilität der Rate und eventueller Sondertilgungen spielen eine Rolle bei der Gestaltung des Kreditvertrags. Sondertilgungen ermöglichen es, über den Tilgungsplan hinausgehende, zusätzliche Beträge einzuzahlen. Diese helfen vor allem beim Verkürzen der Kreditlaufzeit. Eine flexible Rate bietet wiederum die Möglichkeit, die Höhe der monatlichen Zahlungen bei Bedarf zu erhöhen oder zu verringern. So kann der Kreditnehmer auf finanzielle Schwierigkeiten reagieren oder die Laufzeit verringern, indem er höhere Raten zahlt.

Welche Fördermittel kommen infrage?

Anlaufstellen für eine Förderung gibt es viele. Als bekannteste gilt die KfW, die sich auf die Finanzierung energetischer Sanierungen spezialisiert hat. Andere Kreditanstalten legen sich wiederum auf unterschiedliche Spezialgebiete fest. Welche sich am besten für das eigene Vorhaben eignet, zeigt in der Regel ein Vergleich.

Welcher Beleihungsauslauf ist optimal?

Die Immobilie dient der kreditgebenden Bank als Sicherheit, falls der Kreditnehmer Zahlungsschwierigkeiten bekommt. Denn die Bank kann das Objekt verkaufen, um ihre Verluste zu minimieren. In den Kalkulationen der Bank spielt daher der Beleihungswert eine entscheidende Rolle: Er hält fest, welcher Mindestertrag sich beim Verkauf der Immobilie voraussichtlich zu jedem Zeitpunkt realisieren lässt – also welcher Preis selbst bei einer kurzfristig angesetzten Zwangsversteigerung mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielt wird. Der Beleihungswert liegt deshalb immer unter dem eigentlichen Marktwert.

Der Beleihungsauslauf wiederum sagt aus, wie groß die Differenz zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert ist. Je größer diese Differenz, desto geringer das Risiko für die Bank, desto günstiger der Kredit. Dieses Verhältnis lässt sich auch prozentual ausdrücken, zum Beispiel: Die Höhe des Darlehensbetrags beläuft sich auf 70 Prozent des Beleihungswertes bzw. der Beleihungsauslauf beträgt 70 Prozent. Werte von 60 bis 80 Prozent sind hier Standard. Darunterliegende Werte ermöglichen jedoch optimale Konditionen.